Le crédit est l'opération où un établissement prêteur met à la disposition d'une personne physique ou d'une entreprise une somme d'argent, à charge pour ces dernières de rembourser la dette avec intérêts. Les intérêts constituent la rémunération de l'établissement prêteur.

Les crédits se composent de différents éléments :
- le capital,
- le taux,
- la durée,
- l'échéance,
- les assurances,
- l'amortissement,
- les frais.

Il existe deux grandes typologies de prêt : le prêt amortissable, et le prêt in fine.

Les prêts "in fine" permettent à l'emprunteur de ne payer que les frais d'assurance et les intérêts pendant la durée du prêt et de rembourser l'intégralité du capital lors de la dernière échéance.

Le prêt "in fine" est un prêt, dans la majorité des cas à taux fixe, dont le capital est remboursable en une seule fois au terme du prêt. Il s'agit d'un prêt particulièrement bien adapté aux patrimoines importants.

Plus onéreux qu’un prêt classique, il permet, lorsque les investisseurs disposent d’un apport de capital substantiel, de doper la prévoyance durant toute la durée du financement. Cet apport adossé à un produit d’épargne de type assurance-vie, permet lors d’un décès accidentel, de protéger les héritiers du contractant du prêt, la compagnie d’assurance venant couvrir le remboursement de l’intégralité du capital. En conséquence de ce même décès, le contrat d’assurance-vie est quant lui dénoué au profit des bénéficiaires spécifiés dans le contrat selon les règles fixées dans le Codes des Assurances.

Le prêt in fine, lorsqu’il est bien maîtrisé, permet de répondre en plus de la prévoyance, à 3 autres objectifs patrimoniaux :

- La réduction de l’imposition des revenus locatifs :
Dans le cadre de la location nue, les intérêts d'emprunt acquittés au cours d'une année sont déductibles des revenus fonciers perçus la même année. Le montant des intérêts qui n'a pu être absorbé par les revenus locatifs constitue un déficit imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

-La réduction de l’assiette de taxation de l’Impôt Sur la Fortune :
Le montage du financement en "in fine" permet aux emprunteurs soumis à l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) de réduire l'assiette de taxation de cet impôt. En effet, le capital emprunté restant identique pendant toute la durée du prêt, il est déduit de la valeur du bien prise en compte dans le passif. La base d'imposition est donc réduite.
Lorsque le prêt est adossé à un contrat de capitalisation, seule la valeur nominale des placements est intégré dans le calcul de l’actif taxable. En cas de plus-value sur la durée, l’emprunteur économise donc une imposition plus forte sur la valeur des intérêts capitalisés.

- Les avantages fiscaux liés au placement :
Plus l’apport est important au départ de l’opération, plus le patrimoine à la sortie de l’opération est renforcé pour l’investisseur. En plus de la valeur de son actif financé, il cumulera les bénéfices de la capitalisation sur son capital investi au départ.

Le prêt amortissable est réservé aux investisseurs qui souhaitent financer une acquisition patrimoniale sans apport. Par une échéance, en général fixé par un nombre donné de mensualités, l’emprunteur rembourse une fraction du capital, majoré de l’intérêt sur le capital restant dû.

Prêt proposé par les banques aux investisseurs d’un patrimoine en construction, il existe plusieurs techniques de mise en œuvre d’un prêt amortissable :

- Les prêts à taux fixe :
Les prêts à taux fixe sont des prêts dont le taux d'intérêt, les mensualités et la durée sont fixés à l'avance et restent figés dans le temps. Ils peuvent être à échéances constantes, progressives (par paliers) ou modulables. Ils constituent le mode de financement privilégié par les emprunteurs.

-Les prêts à taux révisable :
Les prêts à taux variable sont des prêts dont le taux varie en fonction d'un indice de référence, généralement lié à l’évolution de l’indice EURIBOR, généralement à 3 mois ou 18 mois. Les variations du taux peuvent avoir un effet sur le montant de l'échéance ou sur la durée du prêt :
Dans le premier cas, l'augmentation ou la baisse du taux entraîne une augmentation ou une baisse du montant des échéances mais la durée du prêt fixée dans le contrat reste la même.
Dans le second cas, l'échéance reste identique mais la baisse ou la hausse du taux d'intérêt entraîne une augmentation ou une diminution de la durée.

- Certains de ces taux révisables peuvent être « capés », c'est-à-dire un taux maximum de 1 à 3 %. Le "capé" constitue une sécurité pour l'emprunteur qui peut bénéficier des éventuelles baisses des taux d'intérêts en cours de prêt tout en limitant le risque à la hausse. Mais il peut également être désavantageux dans la mesure où la baisse du taux est également limitée par un système de « plancher » ou « floor ».

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